착한 임대인·상생임대인, 조건·혜택 한방에 정리해드려요

최근 정부 내놓은 '부동산 대책'에 대한 관심이 뜨겁습니다. 이번 대책의 핵심은 역시 '상생 임대인' 제도 인데요, 이른바 '착한 집주인'에게 세제 혜택을 줘서 자연스럽게 임대료 상승을 막겠다는 취지입니다.

 

그렇다면 상생 임대인에게는 어떤 혜택이 얼마나 주어지는지, 실제로 임대료 상승을 막는 효과가 있을지 일목요연하게 정리해보겠습니다.

 

상생 임대인 제도란?

상대 임대인은 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 '착한 집주인'을 의미합니다.

 

지난해 12월부터 2024년 12월까지 임대료 인상폭을 5% 이내로 재계약하는 임대인에게 세금 혜택을 주겠다는 것이 상생 임대인 제도의 핵심입니다. 

 

임대차 3법에서도 전월세상한제를 통해 직전 계약 임대료의 5%로 상한을 정해뒀지만, 임대인 입장에서는 5% 제한을 걸어 둔 것에 불만이 많았고, 이 때문에 집주인이 실거주 하겠다며 계약갱신을 거부했는데 막상 실거주를 하지 않는 등 편법도 많았습니다. 혜택을 주고 임대인이 자발적으로 5% 증액 제한을 하는 방식의 상생 임대인 제도는 기존 제도와는 다소 결이 다르죠. 혜택을 주는 방식때문에 부동산 전문가들은 기존 전월세상한제보다 임대료 상승을 막는 효과가 제대로 작동할 것이라 분석합니다.

 

착한 집주인, 어떤 혜택받을 수 있나

상생 임대인은 양도소득세 비과세 요건을 완화해주는 제도입니다. 현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때는 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생 임대인에 대해서는 실거주 의무가 면제되는 것입니다. 또 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 함께 면제됩니다.

 

혜택을 받기 위한 요건은?

단, 혜택을 받기 위해서는

양도 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다주택자도 상생 임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 비과세를 받으려면 주택을 양도하는 시점까지는 1세대 1주택자가 돼야합니다.

 

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 계약을 체결해야 하고, 이때 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 합니다. 또 의무임대 기간 2년을 채워야하는데 계약 기간이 2년이라도 실제 임대 기간이 이보다 짧다면 요건을 채우지 못합니다.

 

주택 가격 요건은 사라질 예정입니다. 현재는 임대주택의 기준시가가 9억원 이하의 경우에만 상생 임대주택의 기준이 되지만, 정부가 곧 시행령을 개정해 가격 요건을 없앨 방침입니다.

 

전세에서 월세 전환하는 경우에도 적용 가능

전세에서 월세로 전환하는 경우에도 상생 임대인 적용이 가능합니다. 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률(전월세 전환율)로 계산합니다. 예를 들어 전세 보증금이 3억원인 주택을 월세 보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상 요건을 충족하기 위해서는 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 합니다.