어려운 '대출 용어' 한번에 정리하기-LTV? DTI? DSR?

 

내집 마련 혹은 부동산 투자를 고려하고 있다면, 100% 내돈으로 하겠다는 분은 거의 없을겁니다. 이 때문에 '주택담보대출'을 알아보실텐데 초보자들에게는 어려운 용어들이 많이 등장합니다. 주택담보대출 관련 LTV, DTI, DSR 등 관련 용어들에 대해 알아보겠습니다.

 

LTV(주택담보대출비율)

Loan To Value Ratio, 즉 담보인정비율이라는 뜻으로 

담보로 하는 물건 대비 대출을 얼마나 받을 수 있는지 나타냅니다. 

 

예를 들어 10억짜리 아파트를 구입하는데 LTV가 70% 적용된다면 7억까지 대출이 가능한 것이죠.

 

LTV 적용비율은 지역별로 주택 가격별로 달라집니다. 9억원 이하 주택을 구입할 경우 투기지역 및 투기과열지구의 경우 50%, 조정대상지역은 60%, 기타지역은 70%까지 적용이 가능합니다.

 

DTI(총부채상환비율)

Debt To Income의 약자로, 주택담보대출금의 원금과 이자의 합이 본인의 연소득에 차지하는 비율을 의미합니다.

 

예를 들어 연봉 5000만원인 사람이 DTI 40%를 적용받으면 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액이 연간 2000만원을 넘지 않아야 합니다.

 

소득이 적은 사람보다는 많은 사람이, 기존 대출이 없거나 적은 사람이 유리하게 적용받을 수 있습니다. 또 대출기간을 장기로 하게 되면 원리금 상환액이 감소하므로 대출한도를 늘릴 수 있는 방식입니다.

 

DTI도 지역별로 적용비율이 달라집니다. 9억원 이하 주택 구입 시 투기지역 및 투기과열지구에는 50%, 조정대상지역은 60%, 기타지역은 60% 비율이 적용됩니다.

DSR(총부채원리금상환비율)

Debt Service Ratio의 약자로, 총체적 상환비율능력을 의미합니다.

 

DTI와 비슷한 점이 많지만, DSR이 좀 더 '빡빡한' 기준이라 이해하면 쉽습니다. DTI의 경우 기타 대출의 이자만 고려하지만, DSR은 기타 대출의 이자뿐 아니라 원금까지 고려합니다. 이 때문에 DSR을 적용하게되면 DTI보다 대출 가능 금액이 줄어듭니다.

대출규제 완화?

이같은 대출기준과 적용규정은 정부 정책에 따라 변동이 잦습니다. 이 때문에 부동산을 매수하기 전에는 최신 적용 규정을 확인해봐야합니다. 

 

최근 정부가 생애최초 주택구매자에 대한 LTV 상한을 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화한다는 정책을 발표했습니다. 생애 처음으로 부동산을 매수한다면 모두 부동산 가격에 80%를 대출받을 수 있다는 의미일까요?

 

아쉽게도 실제 대출 실행에는 LTV와 함께 DSR이 적용됩니다. 이 때문에 LTV 상한이 올라가더라도 기존 대출이 있거나 소득이 낮을 경우 대출 상한은 낮아지게 됩니다.  LTV가 완화돼도 DTI 60% 이하와 DSR 40% 이하 규제는 유지됩니다. 이 때문에 전문가들은 DSR 규제를 손보지 않는 이상 대출 규제 완화 효과를 기대하기 어렵다는 분석을 내놓고 있습니다.